Ihr Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf in Bulgarien

Der Charme Bulgariens liegt nicht nur in seinen malerischen Landschaften und den überraschend niedrigen Lebenshaltungskosten, sondern auch im Potenzial seiner Immobilieninvestitionen. Doch wie bei jedem internationalen Kauf gibt es Besonderheiten, die es zu kennen gilt. Wir nehmen Sie an die Hand und führen Sie durch den Prozess, von der ersten Besichtigung bis zum Moment, in dem Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause in Bulgarien in der Hand halten.

Der Kaufprozess im Überblick: Schneller als Sie denken

Ein typischer Immobilienkauf in Bulgarien dauert von der Angebotsabgabe bis zur Schlüsselübergabe etwa 4 bis 8 Wochen. Viele Schritte können bequem aus der Ferne über eine bulgarische Anwaltsvollmacht abgewickelt werden, was den Prozess für internationale Käufer erheblich vereinfacht. Die grundlegende Abfolge ist wie folgt:

• Reservierungskaution: Sichert die Immobilie für Sie.
• Due Diligence (Sorgfältigkeitsprüfung): Ihr Anwalt prüft alle relevanten Dokumente.
• Vorvertrag mit Anzahlung: Legt Bedingungen, Preis und Zeitplan fest.
• Notarielle Beurkundung: Der eigentliche Eigentumsübergang findet statt.
• Registrierung im Katasteramt: Offizieller Eintrag des neuen Eigentümers.

Ein gut informierter Käufer ist ein sicherer Käufer. Lassen Sie uns die einzelnen Phasen genauer beleuchten.

1. Die Reservierung Ihrer Wunschimmobilie

Sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, sichert eine Reservierungskaution diese für Sie und nimmt sie für 14 bis 30 Tage vom Markt. Die Höhe liegt üblicherweise bei 2.000 € bis 5.000 € oder 1 % des Kaufpreises bei höherpreisigen Objekten. Es ist entscheidend, dass diese Kaution treuhänderisch bei einem Rechtsanwalt oder der Immobilienagentur hinterlegt wird und nicht direkt an den Verkäufer fließt. Der Reservierungsvertrag sollte zudem klare Bedingungen für eine Rückerstattung festlegen, falls die Due Diligence Probleme aufdeckt (z.B. Eigentumsrechte).

2. Die Sorgfältigkeitsprüfung (Due Diligence): Ihr Schutzschild

Dies ist der wichtigste Schritt, bei dem Ihr unabhängiger Rechtsanwalt (niemals der des Verkäufers!) die Immobilie und alle zugehörigen Dokumente auf Herz und Nieren prüft. Die Kosten hierfür liegen zwischen 400 € und 900 € – eine Investition, die sich absolut auszahlt.

• Makellose Eigentumskette: Überprüfung, dass keine Restitutionsansprüche oder fehlende Miteigentümer bestehen.
• Frei von Lasten: Sicherstellung, dass keine Hypotheken, Pfandrechte oder gerichtliche Anordnungen auf der Immobilie liegen.
• Kataster- und Grundbuchabgleich: Stimmen die Pläne mit der Realität überein?
• Für Neubauten: Vorhandensein von Act 14 (Rohbauabnahme) und Act 16 (Nutzungserlaubnis).
• Gebühren und Abgaben: Keine offenen Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

3. Der Vorvertrag (Predvaritelen Dogovor)

Der Vorvertrag ist der rechtliche Rahmen, der den Kaufpreis, den Zeitplan und alle weiteren Konditionen bindend festlegt. Die Standardanzahlung beträgt 10 % des Kaufpreises. Ein wichtiger Aspekt: Falls der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, erhält der Käufer die doppelte Anzahlung zurück. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Die meisten Vorverträge sehen 30 bis 60 Tage bis zur notariellen Beurkundung vor.

4. Die Notarielle Beurkundung (Notarial Akt)

Der „Notarial Akt“ ist der eigentliche Moment des Eigentumsübergangs. Beide Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter unterzeichnen vor einem bulgarischen Notar. Die Zahlung des Restbetrags erfolgt zu diesem Zeitpunkt, typischerweise per Banküberweisung, wobei der Notar den Eingang bestätigt, bevor die Urkunde unterzeichnet wird. Der Notar registriert die Urkunde dann innerhalb von 1 bis 3 Tagen beim Katasteramt, wodurch Sie offizieller Eigentümer werden.

Die tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf in Bulgarien

Es ist wichtig, über den reinen Kaufpreis hinaus die Nebenkosten zu kennen. Diese liegen in Bulgarien mit durchschnittlich 4–6 % des Kaufpreises deutlich unter denen vieler westlicher Länder. Hier die Aufschlüsselung:

• Grunderwerbsteuer (lokal, variiert je Gemeinde): 2,0–3,0 % des Kaufpreises. In Sofia liegt sie oft bei 2,5 %.
• Notargebühr (gleitende Skala): Typischerweise 0,1–1,5 %. Bei Immobilien über 250.000 € sinkt der prozentuale Anteil.
• Registrierungsgebühr: 0,1 % des Kaufpreises.
• Rechtsanwalt: 500 €–1.500 € für einen Standardkauf; bei komplexeren Fällen entsprechend mehr.
• Käufermakler (optional): Üblicherweise 3 % zzgl. Mehrwertsteuer.
• Übersetzer: 100 €–300 €, falls der Käufer kein Bulgarisch spricht.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Nach dem Kauf fallen jährliche Kosten an, die Sie in Ihre Budgetplanung einbeziehen sollten:

• Jährliche Grundsteuer + Abfallgebühr: Für eine typische Stadtwohnung in Plovdiv oder Varna ca. 100 €–500 €.
• Gebäudeinstandhaltung (Hausverwaltung): 10 €–80 €/Monat, für Apartments in Touristenkomplexen kann dies höher sein.
• Nebenkosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet – 60 €–200 €/Monat je nach Größe und Saison. Ein 70qm Apartment in Sofia benötigt im Winter mit Heizung etwa 150-200 EUR/Monat.
• Mietertragssteuer (falls vermietet): 10 % pauschal auf Mieteinnahmen, nach Abzug einer pauschalen Standardabzug von 10 %.

Finanzierungsmöglichkeiten in Bulgarien

Bulgarische Banken vergeben Kredite an Ausländer, jedoch oft mit höheren Eigenkapitalanforderungen. Für Nicht-EU-Bürger sind dies typischerweise 30–40 %, für EU-Bürger mit nachweisbarem Einkommen in Bulgarien 20–30 %. Die Zinssätze bewegen sich im Jahr 2025 voraussichtlich zwischen 4–6 % p.a. Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und die für Sie passende Finanzierung zu finden. Viele internationale Käufer nutzen auch Finanzierungen aus ihrem Heimatland, da diese oft günstigere Konditionen bieten können.

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist eine spannende Reise, die mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Partnern an Ihrer Seite reibungslos verläuft. Wir von Best Property Bulgaria stehen Ihnen mit unserer Expertise zur Seite, um diesen Traum zu verwirklichen.